החלטה בתיק בש"א 2694/08

1.         בקשה לחילוט ערבויות חוק מכר, והשבת סך של 940,800 ש"ח למבקשים, בתוספת הצמדה. כן מבוקש כי מסכום ההשבה ישולם סך של 370,800 ש"ח ישירות עבור המבקשים לבנק לאומי למשכנתאות, לפירעון הלוואה אותה נטלו המבקשים ואשר מועד פרעונה יחול בחודש נובמבר 2008.

2.         חברת חפציבה בניה פיתוח והשקעות בע"מ (להלן: "חפציבה" או "החברה") יזמה את פרויקט מצליח שלב ב' (להלן: "הפרויקט"), מיזם לבניית 262 יחידות דיור במושב מצליח, הסמוך לרמלה. המבקשים רכשו דירת מגורים בפרויקט ביום 18.8.2006, במחיר של 941,000 ש"ח כולל מע"מ, שילמו את מלוא התמורה וקיבלו אישור כתוב לכך מהחברה. תשלומים אלה הובטחו על ידי חפציבה באופן של ערבויות בנקאיות של הבנק המלווה- בנק לאומי בע"מ (להלן: "הבנק" או "המשיבים"), המכסות את מלוא הסכום ששולם. כל הזכויות בפרויקט משועבדות לבנק.

3.         על פי התחייבות חפציבה, מועד מסירת הדירה הצפוי היה ביום  28.2.08. ישנה תניה בחוזה המכר לפיה איחור במסירה של עד שלושה חודשים לא ייראה כאיחור לעניין הפרת חוזה המכר ופיצויים בגין ההפרה, אלא שגם מועד זה חלף.

4.         בניית הפרויקט הופסקה עם קריסת חברת חפציבה בחודש אוגוסט 2007, והדירה שנרכשה לא הגיעה לכדי מצב המאפשר מגורים.

5.         המבקשים החלו בהליך דנן לפני כחודשיים, בחודש מאי 2008, במטרה לחלט את הערבויות המובטחות, ו"לצאת מתמונת הפרויקט". לטענתם, נתקיימו התנאים המביאים לאפשרות מימוש הערבויות, שכן ניתן צו הקפאת הליכים שדינו כדין פירוק, ומונה כונס נכסים אשר תפס חזקה בנכס אך החליט שלא לבנות. כמו כן, פירטו המבקשים את נסיבותיהם האישיות, תוך הדגשת העובדה שנלקחה על ידם הלוואת הגישור מבנק לאומי למשכנתאות.

6.         המשיבים טוענים כי התנאים המוקדמים לחילוט ערבויות חוק מכר שהוצאו למבקשים לא התקיימו בענייננו. בנוסף, למבקשים הוצע פתרון ביניים, לפיו יידחה בכחצי שנה מועד פרעון ההלוואה לבנק לאומי למשכנתאות, ובתמורה ימשכו המבקשים את הבקשה. הפתרון לא סיפק את המבקשים, ונדחה על ידם.

כמו כן, הביעו המשיבים חשש שמא היעתרותו של בית המשפט לבקשה עלולה לגרור אחריה בקשות רבות נוספות לחילוט ערבויות, בסופו של דבר תסכן את בניית הפרויקט ופרויקטים נוספים, ואולי אף תהפוך ללא רלוונטית את אלטרנטיבת בנייתו של הפרויקט על ידי הבנק.

7.         המנהל המיוחד מתנגד אף הוא לבקשה, כפוף לקיום תנאים אלו: בנק לאומי יתחייב להשלים את בניית הפרויקט בתוך פרק זמן סביר; למבקשים תינתן ארכה מתאימה לפירעון הלוואתם ביחד עם הקפאה של התשלומים על חשבון ההלוואה למשך כששה חודשים, או לחילופין הלוואה חלופית מבנק לאומי (לפירעון הלוואת בנק לאומי למשכנתאות) והקפאה דומה של התשלומים על חשבון ההלוואה החלופית, וזאת כדי להעמיד את המבקשים במצבו של רוכש הדירה הטיפוסי מהחברות שהלוואתו בקשר לדירה הינה הלוואה ארוכת טווח.

8.         ביום 29.6.2008, כחודש וחצי לאחר פתיחת ההליך, הושג הסדר מקיף באשר לפרויקטים בליווי בנק לאומי ובכללם הפרויקט דנן. לפי ההסדר, בניית הפרויקט תושלם על ידי הבנק, כאשר הצפי למסירת הדירה הוא כ-16 חודשים מתחילת עבודה.

9.         למרות ההסדר שהושג, עומדים המבקשים על עמדתם בדבר חילוט הערבויות.

דיון

10.       נקדים ונאמר, כי כתבי הטענות והדיון בבקשה זו רובם ככולם הוגשו ונוהלו טרם הושג ההסדר. השגת ההסדר הופכת, למעשה, את אפשרות השלמתו של הפרויקט לממשית, כולל מועד מסירה.

בחוק נקבעו התנאים המאפשרים חילוט ערבויות חוק מכר, ובפסיקה ישנה התייחסות לאיזון הראוי אותו על בית המשפט לאזן בבואו להחליט בדבר חילוטן של הערבויות. יפים לענייננו דברי בית המשפט העליון בע"א 8343/01 פרופ' ירדנה וד"ר ליאון עובדיה ו-7 אח' ואח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) ואח' . פ"ד נח(6), 400,  אליו מפנים כל הצדדים בבקשה זו:

"ראוי לתת את הדעת על כך שהחוק משקף איזון בין שיקולים שונים, וכי ההגנה על רוכש הדירה אינה השיקול היחיד שיש להביא בחשבון בבואנו לפרשו: מחד גיסא עומד האינטרס של רוכש הדירה לממש את הערבות שקיבל, כדרך מהירה ויעילה להחזיר את כספו במקרה שאין בכוחו של הקבלן-הבונה למסור לו את הדירה; מאידך גיסא עומדת השאיפה למנוע ניצול לרעה מצד רוכש הדירה במצב כזה, על ידי ביטול בלתי מוצדק של החוזה, או גביית פיצויים עבור נזקים שאינם קשורים במישרין לאי קבלתה של הדירה" (ראו דברי השופטת ו' אלשיך בבש"א 21905/03 בפש"ר 1896/02 הבר משה ואח' נ' בנק המזרחי המאוד בע"מ ואח' (לא פורסם)).

11.       בענייננו, לאור השגת ההסדר, לא נתמלאו התנאים לחילוט הערבויות. הבנק קיבל על עצמו את השלמת הפרויקט בכפוף לתנאים שנקבעו, ובכך נראה שמובטחת מסירת הדירה למבקשים תוך פרק זמן סביר יחסית.

12.       כפי שהתקבל בפסיקה, ערבויות חוק מכר נועדו להבטחת הכספים ששולמו בגין הדירה בלבד, ולא לפיצוי על נזקים נוספים, כגון שכר דירה שמשולם עד מסירת הדירה בפועל.

אכן יש בענייננו עיכוב משמעותי ובעל השלכות על מצבם של המבקשים, הן בזמן שעבר עד ההסדר שהושג, והן במסירת הדירה הצפויה. יש להבהיר כי העיכוב בהחלטת הבנק לא נבע מרצונו להשיא רווחים, אלא מהיקפו הגדול של משבר חפציבה.

מחמת היקפו יוצא הדופן של המשבר, נדרש לכל הגורמים זמן משמעותי לקבלת תמונת מצב וליצירת פתרון למשבר. ההסדר הכללי שהושג הינו הסדר עדין ומורכב, התלוי בגורמים רבים, וישנה חשיבות רבה לתמיכה בו. פרישה של רוכשים שונים עלולה להשפיע על עמידותו ויישומו של ההסדר. לפיכך, נוכח הנסיבות, טובת כלל הצדדים למשבר דורשת צמצום ככל האפשר של כדאיות היציאה מן ההסדר, ועידוד ההצטרפות אליו.

עם זאת, מצבם האישי של המבקשים דורש התייחסות, תשומת לב ומתן פתרון הולם. אני מקבל את המלצת המנהל המיוחד לשיפור הפתרון המוצע למבקשים, באופן שמועד המוארך לפירעון ההלוואה מבנק לאומי למשכנתאות יהיה כזה שיאפשר למבקשים לפרוע הלוואה זו באמצעות הלוואה ארוכת טווח שתובטח בשעבוד זכויותיהם בדירה, וכך יועמדו הרוכשים במצבו של הרוכש הטיפוסי.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה, ומורה לצדדים להגיע להסדר המקיים את התנאי המומלץ על ידי המנהל המיוחד, ואשר יפתור את מצוקת המבקשים כתוצאה מדחיית מועד מסירת הדירה.